北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门说念，我不作念所谓的“巨匠”，只用二十年实战训戒帮宇宙答疑解惑。

一

Q:

我想您帮手望望咱们近期是否需要起头。咱们家的情况是这样的。有一套无贷的屋子老东说念主住（预期是老东说念主长住不推敲置换）。咱们和小孩因为上学一直在西城租房，至少还要租四年，弥眺望服气是少一套自住房的。

目下咱们手头有6、700万现款，有些相比安妥的投资臆想3、5年后才能有收益，预估有个大几百万吧。我跟我爱东说念主见地不太一致，我是认为应该先买个屋子放着当存钱，等有更多的成本置换。我爱东说念主认为不错拿着钱比及小孩上大学，手头宽松点，获胜买个养老房。屋子咱们也好像看了一圈，目下不想上杠杆酌定就贷个100万。

想问下咱们这种情况，刚需然则这几年又不住的，您认为目下起头如故捏币合乎？如果是起头有残酷么？

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A：

1、屋子是用来住的，如果不住，且有安妥的投资，那就捏币更合乎啊。我不认为房价能大涨，酌定是回击通胀，何况流动性还远远不如现款类的金钱。那如果有能回击通胀的答理渠说念，饱胀没必要换成屋子。

因为大多数流动性强的房产的房钱收益，是服气不如银行进款利率的，而达到或高于银行利率的屋子又服气流动性不好，或者是增值慢。再者你们的屋子捏有期是四年，就算再长点儿，那在楼市中也怎么皆算不上弥远投资，也就没必要在不缺屋子的技艺把钱压在屋子上。尤其是还有挺好的答理渠说念，那好像率换成屋子不合算。

2、多说一句，天然孩子在西城上学，但既然用不上学位了，何况亦然四年后要上大学，那就甭在这种技艺接盘学区房了。来岁算是入学岑岭的临了一年，是以目下的学区溢价仍然不低，居住的性价比就很低了。而2026即是细目标拐点了，过了之后未必是房价获胜下落，但溢价部分也不安妥。如果到技艺莫得战术复古，受影响的可能性大。

是以就算买房，旧例残酷亦然买在野石丰等区，没溢价房钱高的场所。但这仍然是住不上啊，如故换租，从屋子角度如实是能占学区房的低廉，但如果对标这安妥的现款答理就未必合算了。

3、再多说一句，您老公这“养老房”的想法属于男东说念主们的托辞或借口，甭太当真吧。这也没必要争执，归正到技艺好像率不真实实施。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是农村东说念主，我只想问一件事，这20年来北京的房价涨了几十倍，可食粮却才涨了两倍不到，为什么？

A：

1、我不是农村东说念主，不了解食粮的行情。不外北京房价从2000年的均价3400涨到目下6万傍边，也莫得几十倍，十几倍的居多吧。

2、至于为什么？商品价钱是由供需关系决定的，想买北京屋子的东说念主多，何况有一部分东说念主还拿的出高价，同期北京的屋子有限，是以价钱就涨了呗。

北京目下的常住东说念主口是2200万东说念主，不到1000万个家庭。但北京的房产总量是约800万套，何况其中还有250万套是出租房，也即是有150万户领有两套以上的屋子，那真实的无房户就有300万傍边。而北京这些年每年增多的商品房也就5万套吧，想欢娱这几百万户相比难，是以价钱也就高上去了。

3、至于食粮我不懂，只知说念这是最蹙迫的民生保险物质，民以食为天，是以既弗成太贵，也弗成波动太大。不然像日韩那样动辄20多一斤，农民和税务局如实得益了，但吃商品粮的匹夫就很难采纳了。

另外多样食粮皆是被调控价钱且有补贴的。目下的补贴圭臬我不知说念，但应该能基本保证粮农们故意润。那既然有东说念主容许种食粮，偶然是认为参加产出还说的往时吧，不然也就没东说念主种食粮了。

这就像屋子，之是以有确立商容许盖，是因为能得益，不然早就不干了。杀头的贸易有东说念骨干，赔钱的生意没东说念骨干的。

4、再极少，之是以食粮有补贴，那是因为食粮是全球性商品，是以价钱子虚足由本国制定，也要与海外食粮进行竞争。不然就或是多数出口，或是多数私运了。

据我了解是好意思国为全球最大食粮出口国，他们给粮农的补贴好多，把食粮也行为了一种经济刀兵。那在此情况下，咱们或是听从司马+方舟子的残酷吃转基因食粮，或是也只可给补贴的同期而保捏低粮价了。

要不这事儿您如故问问司马老诚吧，他和方舟子是实行好意思国转基因最积极的，服气对中国的食粮安全问题更有酌量。另外他在好意思国也有好几套斗室子，赚了不少钱也交了不少房产税，那关于房价和粮价也就更老练了。

5、另外我也请问一下您：2000年的技艺中国电价是5毛多一度，20多年没怎么加价，为什么？不光是电价，通盘民生联系的刚需物价皆涨的未几，包括多样车票，为什么？

然则，2000年时29寸彩电皆2000多一台，目下更大尺寸液晶的也就千儿八百吧，为什么？2000年时捷达普桑皆得10来万一辆，目下10全能买什么成就的了，为什么？

归正我是不知说念为什么，偶然有的是政府管控，有的是商场调度吧，各有各的真义真义。

仅供参考。

三

Q:

请问，我一个一又友前几年买了大兴的****的别墅，200多平1300万。目下是装修了一多半了，他想原价转让（装修不作价）。请问您认为是否合乎？以后的发展空间和配套会不会好起来？投资的话合乎吗？

A：

1、是否合乎，那得看这装修的价值是几许了，更得看我方是否真的心爱这装修服从了？然后对标目下的价钱不就知说念值不值了吗？

这是哪种居品啊，叠拼如故合院，目下单价几许钱了？甭管单价了，如果这1300万是政府限价，那目下臆想价值不超1200万，以至是1100万也有可能。那就评估这装的价值吧，至少得在100万以上，200万或更高就算合乎。

2、发展空间和配套？说真话没什么太大的空间，这望望舆图就知说念了，北边西边皆是河说念与公路，不太好联动。东边则是大界限的回迁房，也不太好规划。南面则是待规划区，短期内不会有什么大动作，看以后的规划和发展吧。

何况既然是别墅类居品，那跟相近配套的关系其实不大，越寂静才越好呢，配套多了反倒分别适。

3、投资不是太合乎。就因为这是别墅类居品，是典型的自住为主。至少到目下铁心，全北京通盘的别墅中，价钱走势能跟上大盘的历历，何况还皆是在产业区相近的。

再者这是限竞房的性质，是战术性住房，和纯商品房的别墅不太相通。是以如故多关心自住体验吧，其他方面的生机值别太高，也没必要。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是想问买房的问题，我是怀柔东说念主，犬子在**大学，必定读研，读博有可能，是以咱们没想好是否应该目下买房，主如果不知说念他是否住的上。

第二个原因是咱们手中现款300万傍边，但因为莫得单元惟恐不好办贷款，那就算买也只可买在昌平，嗅觉太远了没真义。我对城里确凿不熟，是以想听听您的见地。

A：

1、唉，东说念主比东说念主得扔啊。我家孩子甭说清北了，211就念经。如竟然能考上985，那我连小区里的流浪狗皆得给摆两桌。

2、不外我认为是否买房跟他学业的关系不大，不管读到什么学历，该买皆是得买的。要不就先问他我方吧，是否想要屋子，买了的话是否去住？我倒是想买呢，但我家孩子考不上**啊。

是以既然有才能就买呗，就算是买在回龙不雅，那离五环也没多远，地铁才几站地，住不住的买完就雄厚了。不管哪年住的上，那准备出来至少是没坏处。

3、另外贷款跟是否有单元的关系不大，只须有还款才能就行，目下皆不毒手。这敷衍找个中介就能办，是以就估算一下安妥的月供预算吧，有了总价才好选屋子。

4、其他我没什么残酷，如故先我方决定买不买，然后作念出总价预算，再之后是板块、小区和具体房源。能买在西二旗清河等地天然是最佳，但回龙不雅的次新址也至少不弱，各项皆能兼顾。

仅供参考。

五

Q:

请问：我在亦庄有一套两限房小三居2014年的房（已转商品房，有贷款，二套利率，每月还8000），现出租房钱5300。目下在野阳门隔邻上班，还有4年退休，想在野阳门隔邻买一套带电梯的老破小自住，退休后看情况是行情好就卖掉，不好就留着出租，弥补一下退休金。

有必要折腾吗（通过置换不错酿成首套利率，二环边）。目下亦庄房臆想能卖370傍边，获胜300傍边，向阳门地铁隔邻2居60平，410万傍边（87年的公房，房钱7000）。

A：

1、屋子是用来住的，为了自住就有必要啊，只须我方认为安闲就行。但如果从经济角度就不太合算了，因为置换的税费一般皆是3%贪图，400万的话怎么也得10万傍边，加上装修什么的就更多了。那把这成本如果摊派到四年里合算吗？每年好几万呢。

2、如果是从投资角度推敲，一般来说卖房后增多30%的预算，从投资模子说算是有可能对冲成本。也即是卖掉370万的房，买480万以上的算合乎，低于的话至少在模子上是不太合算的。

3、就算不推敲税费，亦庄这套房的租售比是700，跟北京的平均值差未几，没什么溢价，居住的性价比平方。向阳门这套老破小的租售比是600，在老房中亦然平方。也即是说从居住的性价比角度属于平级置换。

或者说如果从租售比算是赚了，但老房的流动性弱，双方各有优劣。地段儿来讲好像率亦然各有优劣，亦庄的只须不太偏，那有可能获得板块的利好，价钱走势略超大盘，好像率至少不亏。而市区老房则是服气很安妥，自身的价钱即是大盘的构成部分，不亏欠也服气占不到低廉。

4、是以这样换房的话从经济角度不算占优，酌定是不亏吧。其他的就看我方的居住感受了。屋子是用来住的，能提高交通和居住体验就换。

仅供参考。

敷衍买房皆能发家的年代往时了，只须选对房、销毁坑，才能享受到金钱增值红利！

发布于：北京市