这两天对于“”和“万科”的接头挺滋扰的，基本上便是两个见地，一个是碧桂园大幅度把债务“赖”掉了，另一个是万科在投资东说念主心中的信任度又着落了。

先说万科的问题，最初万科在2025年1月4日发布了2024年的销售情况。

2024年1-12月，万科累计收局势同销售面积1810.7万平方米，公约销售金额2460.2亿。

然后2024年12月份，万科新增斥地面貌4个，占大地积21.3万平方米，万科职权建筑面积35.5万平方米，需支付的职权地价23.66亿。

这个收货天然很差，跟往日悉数没法比。

不外房地产低迷了这样久，大家也皆风气了，是以策动收货也皆没放在心上，比拟其他公司能过得去就行。

然则1月10日万科的债券大跌，这就让许多东说念主破防了。

趁便提一句，筹商成本市集，除了股市除外，是必须要懂债市，最佳还能了解一下期货和货币，这几个东西是有很强关系性的。

你不错不参与，然则旁不雅一下是不错的。

并且我个东说念主以为债市是不错参与的，尤其是在这种环境下，有钞票建立需求的，应该建立一些优秀的债券才对。

天然不是说参与万科的债券啊，他这个有点惨，需要信仰。

上头这个图可能有点复杂，看个通俗的国外债。

上图这个应该就皆看得懂，中枢只须两个，第一个是剩余期限，也便是还有多久要兑付的，第二个是价钱，便是当今买的话是若干钱。

一般情况下，离兑付期越近，价钱就越高。

假定有东说念主借了100元给万科，收到万科开具的100元加上利息的欠条，还有一个月就要还钱了，他以为万科一个月后可能还不起，是以就打折卖了，比如说打7折，70元就卖了。

这个时候你以为万科没问题，一个月后详情会还钱，是以就花70元买下了这张欠条。

比及一个月后，万科淌若按约还钱了，那等于便是你只花了70元，东说念主家付给你100元再加上利息，一下就赚30元，你看这收益率多高。

那什么情况下，原先的借主才会打折卖掉手里的欠条呢？

很大一个原因天然是以为比及了兑付期，照旧收不到钱呗。

长入反璧券之后，再来望望万科1月10日的债券市集推崇，我选一只跌幅较大的。

上图这个是“22万科04”，昨天大跌了12.37%，只剩52.5元了。

这只债券其实要2029年才到期，并且才6.5亿。

另外我看了一下，截止到1月10日，万科有4只债券的价钱皆在60元以下，也就意味着只须买入这些债券，就能取得至少40%以上的收益，有的以至接近50%的收益率。

为什么会出现这个情况？

很通俗，因为许多东说念主以为万科这几只债券到期兑付不了的概率，高达40%以上，你看债权东说念主这是有多不信任万科了？

那为什么以为万科会还不起钱呢？咱们来看万科的财务现象。

按照万科三季报的数据，一年内到期的流动欠债高达1115亿，然后还有87亿的短期借债，然则账上的货币资金只须797.5亿，债务压力确乎有点大。

不外只是是这个财务现象，详情不是此次债券大跌的主要原因，因为万科资金焦躁又不是昨天才有的情况。

很大一个原因是1月9日万科发布了一个担保公告，大家仔细看我底下这个截图。

上图这个担保金额是20.4亿，垂危的是我用红色框出来的这句话：“本次融资到期日退换至2026年12月31日”。

兴味便是不还了，缓期。

连戋戋20个亿皆还不起，这照旧大家心目中的房地产公司吗？

是以对于世俗东说念主来说，照旧先跑位敬。

其实吧，万科缺钱是真的，然则融资能力“暂时”比较强，亦然真的，不信你看这个公告前边的担保事项。

此次担保的对象是“深圳泊澜”这家公司，担保金额是10.8亿。

然后看底下这个要点。

这家公司的净钞票只须戋戋2.88万，这样少量钞票，竟然能贷10.8亿，就问你们融资能力强不彊？

天然对于这种式样的融资，主体的现象并不垂危，只是一个名头，主要照旧万科的名头。

对于万科现时的策动情况今天就不讲了，等发布财报了再说。

然则有少量，万科的债务畛域是鄙人降的。

然后再来看碧桂园是什么情况。

1月9日碧桂园发了一个债务重组的决策，真可谓一石激起千层浪啊。

上图便是碧桂园给出的5个选项。

第一个选项便是径直还钱，然则不好兴味，要打骨折，之前欠一百，看在这样艰难的份上，还10元算了。

第二个选项是你也别找我还钱了，径直当我的推动，然则我的股权也不是那么好拿的，要耐性等一等，等3.5年后再让你当推动。

第三个选项是股权+新债券，拿出67%来股权化，剩下的也别惊惧找我还钱，给你换一个新的债券，兴味便是缓期。

并且股权化恭候的手艺更长，要7.5年后才能当推动。

第四个选项是换个新的债券，并且还要打6.5折。

正本欠你100元的，更换之后就只欠你65元，并且，还要等9.5年后再还，这这这......

第五个选项亦然更换新的债券，这个不打折，然则要比及11.5年后再还。

上图便是决策原文，我用红色框出来的便是刚讲的那几个期限。

归正便是当今没钱还，淌若非要我还，那就兴味一下得了，淌若鼎沸缓一缓的，那就多缓几年，缓的手艺越长，还给你的本金就越多。

天然，前提是七八年后，碧桂园还存在，并且还有能力还钱。

我以为应该照旧会存在的，非论何如样，这个烂摊子还得他我方来打理，当作当年的房地产龙头企业，巅峰时间是那么的荒诞，还有那么多业主等着交房，还有那么多供货商等着付货款。

然则到时候有莫得能力还钱，这确凿个未知数。

为了让借主们多少量信心，很贴心的在决策里公布了家产。

碧桂园收场超过3000个斥地面貌，可售公约面积达到9000~9200万平方米，有130~140万个车位。

连车位皆说出来了，这能值几个钱。

按照碧桂园我方的计较，从2024年到2039年这15年的手艺，这些家产在境内不错产生200亿~250亿的现款盈余，在境外不错产生26亿好意思元~30亿好意思元的目田现款流。

然后还会卖掉一些钞票，还不错有6~8亿好意思元的收益。

这些钱加起来，好像有500亿傍边，也便是碧桂园畴昔15年内有500亿傍边不错用来还债。

然则不够啊，来看债务情况。

境外债高达164亿好意思元啊，还一半皆不够。

按照决策的目的，是要大幅去杠杆，要减少116亿好意思元的债务，然后融资成本要从之前的年化利率6%裁汰到2%。

现时来看，这个难度照旧比较大的，天然这个重组决策会不会被债权东说念主罗致也还未可知。

另外我看许多东说念主说碧桂园这是思“明抢”，我以为这样说是别离的。

债务重组是很平素的，企业停业计帐亦然平素的，这隧说念便是一个买卖行为，是一个你情我愿的成本交游，不是什么明抢。

站在债权东说念主的角度，安逸议论问题的话，这个债务重组决策天然可能会带来较大赔本，但其实挺真实的。

我不是给碧桂园讲好话，是纯买卖角度避实就虚，问题老是要责罚的，这跟咱们在股市的逻辑是雷同的。

碧桂园除了发布债务重组公告外，女士最近也发表了言语，说2025年的责任中枢，是保交房和建造钞票欠债表。

保交房是悉数房地产企业的中枢，亦然必须要完成的任务，高层给的压力是很大的，那么多买了屋子，一直住不进新址，是会出问题的。

不外碧桂园似乎有点力不从心，之前给2024年定下的交房目的是48万套，恶果只拜托了38万套屋子。

运说念不好的那10万个业主，就只可不息等了。

不知说念为什么，杨惠妍到现时为止，也还莫得定下2025年的交房目的，至少是莫得对外公布的，可能是猝不及防吧。

之是以提一下杨惠妍，是因为自从碧桂园出事以来，悉数这个词杨氏家眷的推崇，要比恒大许氏要好那么一丢丢，比如这几年杨氏家眷照旧提供了400亿以上的流动资金撑捏。

并且我看这个重组决策里，还迥殊提到这少量，把碧桂园欠控股推动的11亿好意思元债务，部分股权化。

可能也恰是因为这少量，部分债权东说念主才会撑捏这个债务重组决策吧。

非论后头这个决策能不可实行，至少到现时为止，有36亿好意思元债务的债权东说念主，占总债务的48%，这部分是撑捏这个决策的。

房地产行业走到今天，依然是明牌了，前路依然很粗重。

碧桂园走到今天，之前的各种也没必要去评价了，非论何如样，碧桂园的畛域太大了，照旧但愿他能债务重组得手，早日交房，早日走出逆境吧！

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